Hightlights

• 美国商业地产并购增长迅速：据房地产资讯公司Real Capital Analytics的资料显示，在2016年上半年，被中国购买并完成交易的美国商业地产比去年同期增长了19％，达到50亿美元。如果加上尚未完成交易但已经签约的案子，中资今年投资额已经达到129亿美元，而在2014年，中资投资美国商业房地产仅34亿美元。

• 中国是澳洲房地产业最大海外资金来源国：根据FIRB（澳洲海外投资管理委员会）4月发布的《海外投资年度报告》，中国大陆连续第三年成为澳洲房地产行业最大的海外资金来源国。投资总数37347宗，比上一财年增长59.4%，是前一财年的3倍有余；总金额达到970亿澳元，约占当年全部外资的一半。

• 商务部最新数据显示：今年前10月，我国境内投资者共对全球162个国家和地区的7020家境外企业进行非金融类直接投资，累计实现投资9619.3亿元人民币。

海外并购大趋势：海外酒店成最受欢迎标的

房地产和股票市场变幻莫测，海外酒店成为中企投资的新热点。国内的股票市场和房地产市场风云变幻，越来越多的中企把投资目光转向海外，而具有稳定现金流又带有房地产属性的酒店成为中企的新宠。典型的例子是保险公司买酒店。保险公司的钱需要投资，而酒店投资能确保稳定的现金流。

海外酒店资产作为商业地产的类别受到中国机构投资者欢迎。他们将海外酒店看作一个资产类别进行投资，和投资办公楼、公寓没有区别，是一种房地产投资行为。而企业投资者看重旅游协同效应，投资海外酒店资产更多是为了获得运营平台，深入旅游服务相关产业，然后将品牌、人才、经验等带回中国。

美国地产并购：全球最大商地市场，由收购渐变为共同开发

美国是全球最大商业地产市场，占到了全球交易的50%左右，也是最具流动性的市场，非常透明。美国的多个城市在全球前30大商业地产市场中占据了席位，有纽约、芝加哥、洛杉矶和旧金山等等。再者，2016年具有一定的特殊性，就是全球的地缘政治风险剧增，以欧洲为例，投资者都在观望英国脱欧的发展，投资者在海外部署资金时，有进一步分散的需求，他们在寻求避险市场，而美国就是传统的避险市场。

长期来看，美国经济内生增长动力保持稳健：回顾2009-2016年，美国经济持续处于复苏通道，经济复苏周期明显领先于全球经济，表现出相对强势的状态，内生增长稳定且强劲，经济基本面优于大部分经济体。2016年前三季度，美国内生增长率分别为0.92%、2.68%和1.37%，均值为1.66%，虽然低于2015年均值2.28%，但仍高于2008-2015年危机均值1.14%。基于稳健的内生增长动力，美国经济复苏大势不变。根据IMF的预测，2017年美国经济增长率为2.20%，较2016年提升0.62个百分点，并大幅高于2008-2015年危机均值1.24%。

美国房地产价格处于上涨周期：美国房价在过去几十年中呈周期性变化，差不多每10-12年一个周期。经历2006年-2012年初的楼市回跌，目前的美国房价处于稳健回升的阶段，未来5到6年美国房价会继续稳定上涨，美国房产处于较好投资时机。

美国市场为中国投资者提供了一个汇率风险对冲的机会。当人民币汇率比较强时，中资投资美国房地产，可以起到多元化投资的效果。而当投资者对人民币汇率出现持续贬值的预期时，投资美国可以保护资金及财富免受汇率走弱所带来的风险。而相对其他美国风险资产来说，比如股票和债券，房地产提供了较好的风险调整收益。

过去，中资主要以收购现有物业为主，但近期则有开始转向以开发为主的趋势。例如，已成为在美国最大中资开发商的绿地控股，除了在洛杉矶兴建一个名为Metropolis的10亿美元综合体项目，还在纽约市布鲁克林区拥有一个60亿美元公寓开发项目的70％股权。绿地控股作为第一大股东，将全面负责该项目的开发、运营及销售，旨在将该项目打造成为美国科技成果输入中国的窗口，在美创业人才的孵化平台，并带动中国生物科技产业企业在美开展研发合作。

澳洲地产并购：移民趋势旺，全球避风港

美国大选后澳洲成全球避风港：资本市场最担心的永远是不确定性，而特朗普恰恰是这样一个不可预测的人，特朗普当选美国总统带来的全球不确定因素，以及人民币贬值造成不少中国人的财富及资产面临快速缩水的风险。澳洲相对独立于欧亚美大陆，受政治因素影响较小，经济及社会的稳定性有利于投资者进行以分散风险为目的的资产配置。

教育和移民奠定了房屋市场的需求：澳洲有着雄厚的教育资源和科研水平。优良的师资力量让很大一部分中国家庭选择留学澳洲，因此海外留学生众多。这奠定了租房市场的部分需求。此外，澳洲作为移民国家，移民类别众多，相较于英美等国家，移民门槛较低，生活更为舒适，因此吸引了大批海外精英在此定居。据数据显示，澳洲每年新进移民平均约15万人口，大大超出房屋供给量。

澳洲房产拥有永久土地所有权与继承权：澳大利亚受英国普通法传统，私有制是其核心基础。澳洲绝大部分土地为私有制，业主拥有土地的永久产权和继承权，无遗产税。而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一，有效降低长期持有的成本。

2015年与中国签订了中澳自由贸易协议，双边贸易将进一步增加，经济上对中国的依赖程度提高，中国资本在澳洲具有一定优势。

2016主要海外并购案例

2016年，海航集团把并购海外旅游企业（包括酒店、航空公司等）作为重要发展战略，先后入股了西班牙NHhotels（20% 股权，后增持至25.5%），美国的红狮酒店集团（15%股权）、卡尔森酒店集团（100% 股权）和希尔顿酒店集团（25%股权）。

2016年3月，安邦保险集团自黑石集团手中购入了价值65亿美元（约合423亿人民币）的房地产，还开出128亿美元的价码来收购喜达屋酒店及度假村国际集团，而在一年多前，安邦才买下美国华尔道夫-阿斯托里亚酒店。

2016年10月19日，喜达屋资本集团宣布中国人寿保险股份有限公司已投资收购其位于美国的精选服务酒店，总价值20亿美元(约140亿人民币)。此次被收购的资产遍及美国40个州，包括280家全球主要酒店品牌附属精选服务酒店。

信泰资本牵手合众人寿9.3亿美元购美国养老地产资产包：中资公司对于海外地产项目的投资不再仅仅局限于住宅、写字楼和酒店，它们开始把目光放到了相对“冷门”的海外养老地产领域。从未来的大趋势上来看，美国的婴儿潮和人口老龄化都会促进养老产业发展，未来对养老地产在内的养老产业刚性需求是比较大的。相比收购住宅、办公楼、酒店等项目，中资企业收购海外养老地产项目的案例依然相对较少，并未构成趋势。但随着越来越多中资企业介入海外地产项目，投资领域也必将日趋多元化。

2016年3月初，开发商万科宣布了其在美国纽约的第四笔交易，联合其他两家公司斥资约7.6亿元人民币收购位于纽约曼哈顿的一栋百年公寓。此次收购的大楼建于1898年，最初是一座学校，经过100多年后被短暂的改造为疗养中心。万科与合作方希望通过对其进行改造升级，再次注入新的活力，使之成为适合现代生活需求的公寓，预计内含100套公寓。

中资财团参与收购澳大利亚最大农场：澳大利亚最大私人土地持有人基德曼（Kidman）家族决定出售土地、农场和股票，吸引多位中国买家的竞买，但这笔生意因为没有得到澳大利亚国防部的许可，澳洲政府以“不符合国家利益”为由最终让出售暂停。12月9日，澳大利亚财政部长斯科特·莫里森（Scott Morrison）发表声明称，已批准基德曼公司出售计划，这场已持续了近两年时间的交易谈判终于有了结果。

建发国际集团259万澳元收购澳洲房地产开发业务。建发国际集团的策略是与海外房地产开发商合作，分散其财务风险及提升其盈利能力。收购事项为该集团提供绝佳的海外投资机会，以提升其于海外市场房地产开发商的地位。

中资参与租下澳大利亚墨尔本港获20%租赁权。今年９月，中国投资有限责任公司联合澳大利亚投资者参与竞购墨尔本港５０年租赁权获得成功，间接持有墨尔本港２０％的股权。

乾立观点

澳洲和美国被我们所看好，因为澳洲拥有良好的移民环境及平稳且敏感性较低的经济发展趋势；而美国则是目前全球经济的一只独秀，并且货币坚挺强势。相较于其他热门海外投资地（英国：政治不确定性较强；欧洲大陆：政治动荡，经济低迷；新加坡、香港：估值偏高，流动性一般；日本、韩国：经济下行期，估值尚可，可做长期投资），澳洲和美国是相对更优的选择。

以下列举我们比较看好的澳/美并购标的类型：

1.澳洲学生公寓标的；

2.澳洲适合移民的住宅标的；

3.澳洲度假休闲酒店及相关设施等；

4.美国主流二线城市写字楼标的；

5.美国一线城市的酒店、写字楼共同开发；

6.美国波士顿等学生聚集地的学生公寓标的。

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