乾立基金：房地产私募运作模式的标准化样本

细数近20年来中国房地产市场化的发展历程，房地产与金融之间，可说是相伴相生、而又相辅相成的一路同行。

而随着2014年备案制推行，作为相对小众但却拥有不容忽视巨大能量的私募基金走向台前，作为金融工具，私募基金以其相对灵活的而又专业的特点，已成为中国金融领域不容忽视的一股力量。

房地产与私募基金的结合，与很多其它金融产品一样，虽在海外经历了多年的发展，早已成体系、成规模，但在国内，却依然是少数人的游戏。其高门槛体现在包括对房地产行业的准确判断、整合行业资源的能力、对于金融工具的深入理解和运用。

作为房地产私募基金领域一家不容忽视的机构，乾立基金基于强大的专业能力积累和行业人脉资源，成立至今积极参与房地产项目的投融资、运营、改造，如上海东渡国际大厦、福州三盛国际中心、嘉善万联花园等等，众多项目实现完美获利退出的案例体现了乾立作为一家私募基金在房地产领域的游刃有余。

就让我们以乾立的投资流程为例，来深入剖析一家房地产私募基金在目前中国房地产市场发展环境下，如何以专业的方式和审慎的原则来缔造一个个精品房地产项目。

项目初筛——把握机会 预判全局

无论是哪种投资，选择对的标的是投资行为最终能够取得好结果的前提条件。而站在一家房地产私募基金的角度来看，基于对整个行业大势的判断，有针对性的寻找最具投资价值的潜在投资项目是投资流程的第一环。

乾立基金在潜在项目的筛选方面遵循着七个维度的检验标准，包括：清晰的商业模式、良好的信用记录、优秀的管理团队、良好的业绩记录、可期的发展前景、无政策法规障碍、以及可预见的退出途径。

对项目有准确的认识，同时提前对项目后续的进展情况能够做出相对清晰的预判，在此基础之上出具的项目可行性报告和立项报告能够清晰的反应项目的优势和短板，为后续的论证和讨论提供充足的依据和参考。

随后便是项目启动的第一步——立项会。

反复论证——合理安排 审慎推进

包含了交易对手信息、项目详情和合作谈判情况在内，涵盖募、投、管、退全流程的立项报告，为立项委员会提供了做判断的充分依据，在每周例行的立项会议上，来自产品、风控、战略等相关部门的委员对项目的可行性进行审议并提出指导性意见，只有在全体委员投票中获得半数以上同意的项目方能过会，进入下一个环节——成立项目组。

项目组由乾立基金各相关部门人员组成，通过矩阵式管理，提升效率。项目组成立后的第一要务就是拟定切实可执行的时间进度表，并由运营部门负责跟进落实相关工作内容的确认、开展和推动。

与此同时，以投资为前提的进一步全方位尽职调查也于此时展开。相比前期筛选过程中的调查研究，由项目组开展的尽职调查更加深入，也更加全面。通过定性与定量相结合的方式，从项目的经济效益和风险两方面都有明确的认识，并对可能产生的风险因素做好相应的应对预案。

除此之外，乾立还会借助外部专业机构的力量，包括长期合作的会计师事务所、律所、第三方评估机构，对项目材料的真实性、完整性、客观性进行全面审核；通过现场尽职调查对项目进行全面核查，并对项目投资风险进行有效判断及揭示，审核项目收益实现合理性。

尽调报告由项目组相关成员预审并提出各自职责范围内的书面意见之后，就将进入投资执行前的最后一步——投决会。

作为由董事会授权投资方案评审与决策的常设机构，投资决策委员会由公司核心管理团队构成。主要职责是依据标的项目在募、投、管、退四个方面的情况做出审议和评定，并最终通过投票决定项目是否符合执行的条件。

执行与投后管理——精准把控 深入参与

一旦通过投决会，项目就进入了执行阶段，相比较起来更加繁琐，但由于有相关行业监管部门的标准化审批、核准、备案或取得资质流程，辅以公司内部完善的操作规程，对于经验丰富的乾立基金团队来说，只需按照流程严格的执行到位。

而真正的考验来源于之后，从投后的管理直到最后的项目退出，这是最能体现不同私募机构之间差距的地方。而在乾立基金，从投资款发放至项目账户开始，由业务部门作为第一责任人，投后管理部牵头组织、风控部门配合的专人专岗专责的投后管理和项目运营工作就开始有条不紊的开展起来。

其中，债权类投资，相关项目负责人会定期查核企业经营现状、项目销售情况以及回款进度等方面，并动态掌握抵押物当前状况，定期出具书面报告向项目组进行汇报，保障项目预期的收益能够顺利实现兑付。

而对于需要进行主动性资产管理的投资项目，乾立基金建立涵盖项目的成本、运营、工程和财务审计等各个专业领域的完善风险管控及资产管理体系，提升投资项目营运效率，确保项目资金安全和股东资产价值最大化。

到期退出——提前安排 渠道畅通

作为金融机构，房地产基金对比传统房地产企业来说，运作相对灵活，资源整合能力更强的发展模式更加适合这个连传统房企都在向轻资产转型的市场大环境。这正是因此，在通过改造、运营等方式提升持有的物业价值之后，能够顺利退出，是房地产基金能够长效发展的重要一环。

经过近年来的不断实践，一个个到期完美收官的项目让乾立基金积累起了丰富的项目退出经验和完善的退出流程机制——退出计划应该贯穿一个项目的始终，从提出项目的伊始就有较为明晰的方案；而随着项目的推进，不断根据实际情况调整，保证退出通路的通畅；在项目到期前数月时间，就应该将规划落地到执行层面，并将之付诸实施。

东渡国际大厦就是一个很好的例子，这个项目为乾立基金赢得了“投中2016年度中国房地产产业最佳投资案例TOP10”荣誉。经历项目前期的全面调查和周密筹划，投前-投后的精确把握，通过投资专项基金份额，乾立深入参与到项目运营中去，利用自身资源优势，为项目提供价值提升的解决方案——通过对商业裙房进行完整的规划，引进各类商业配套设施、引入国际级的物业管理，为入驻企业及周边区域提供更良好的商务办公环境，全面提升物业品质。再通过对租户的梳理，提升入驻企业的平均层次，反过来进一步提高了物业本身的层次，租金有了明显升值空间。18个月时间，项目到期增值退出，为行业提供了一个可供学习和参考的经典案例。

再比如，福建漳州的三盛国际海岸项目，乾立基金通过债权投资的方式参与其中。在项目前期的尽调、审核环节，通过将项目的财务、法律、市场、技术等方方面面有充足的把握，依托CBD核心资源背书，获得了稳健而可观的投资回报，而更有意义的是，通过在项目运作当中的良好沟通、合作，乾立与项目方建立起了良好的战略合作伙伴关系，为后续的合作打下了坚实的基础。

如果说，三盛的项目体现的是乾立基金抓住市场机会的能力，那嘉善万联花园项目更多体现的就是乾立基金对市场大环境的节奏把握敏感。作为一个位于嘉善新城的大型商业、办公和住宅综合体项目，因为与规划中的上海轨道交通外延伸段毗邻，同时兼具地块内价值洼地的特性。2016年2月，乾立基金参与其中，踏准了当地房地产市场节奏，3月起，嘉善楼市全面走强，住宅销售套数连月创新高，而万联花园项目的住宅部分作为稀缺资源，直接受益，原本一年期的项目，仅不到半年就连同商业部分一同实现了全额还本付息，大大降低了资金运作的时间成本，也充分体现了房地产私募基金机动性强的特质。

这样的例子还有很多，但乾立基金当然不会满足于过去的成绩。除了债权、股权、并购基金之外，目前，在海外地产、城市更新等领域，乾立基金已经展开了深入的研究和提前布局。例如在海外地产领域，经过长时间的尽调和深入研究探讨，乾立基金已将目光聚焦于美国和澳大利亚，其中，位于澳洲的海外地产项目已经落地，具体的项目已经进入投资阶段，项目推向市场后，将本地化运作，保证乾立对当地市场和项目运作状况有充分的了解和节奏把握。

用专业创造价值，乾立基金为中国房地产发展全新阶段下私募基金参与模式做出的尝试从未止步。