自去年底北京的四宗地块被“全自持”拿下为始，土拍新政催生的全自持类项目不断涌现，对于这类项目，拿地的企业如何盈利成为了一个备受各方关注的议题。极低的租金回报率所带来的盈利周期大幅拉长，对于企业本身的现金流提出了极大的考验，也使得行业的转型和整合看来在所难免。

在6月29日于北京国际饭店举行的“2017第三届中国房地产众筹创智峰会”上，就“全自持项目是否可以投资？”这一问题，乾立基金执行总裁成斌明确表示：“全自持项目具有投资价值”。

“全自持和不可交易不同”

全自持类项目的投资价值现阶段之所以存在争议，就在于在此类项目中，房地产企业无法像传统项目那样，在短时间内快速消化，实现资金的回笼。

成斌指出：“对于一个房地产项目而言，‘进’和‘出’这两端都是非常关键的问题，而现在的全自持项目所遇到的问题就是在‘出’这一端”。市场担心的焦点在于“出不去怎么办？”但他认为：“全自持和不可交易其实是两个不同的概念”。

从美国房地产市场的经验来看，“进行散售的物业大部分是非常高端的，而进行全资持有的基本上则是面向中低端收入的长租型公寓”。此类持有型物业存在的逻辑何在？成斌做了深入剖析：

开发企业经过一到三年的开发周期，再加上两年左右的运营周期，这之后，如果物业的满租率能够达到80%以上，市场上就会有包括保险资金、养老基金、共同基金、退休基金……等各类资金愿意参与到这个项目的运作中来，而对于开发企业来说，整个项目的开发回报率往往是能够满足收益要求的。

全面推进尚需配套政策的指引

当然，对于目前国内的全自持项目来说，想要采取这种运营模式还有一个非常重要的前提条件，就是相关政策的进一步细化，特别是在项目后续运作方式上，要有一个更加明确的指导和落实，来给企业指明一条方向。

“‘堵’（自持）可以，但也应该给一条路来‘疏’”，“这就需要政策层面上给予一定的支持”。

“所以”，成斌认为：“全自持项目在国内的推广，目前阶段还需要解决两个问题——一是股权分立、二是资金问题”。

现阶段的土地在交易的时候，对于全自持项目来说，需要明确——这部分的全自持物业，是否可以进行股权分立？后续是否可以整体股权交易？第二个问题是外部资金是否可以参与到项目的运作中来，比如保险资金、养老资金、共同基金或退休基金等等，参考海外的类似经验，这些机构资金的参与对于长租公寓类项目也具有非常重要的辅助作用。

归根结底，对于进行全自持类地产项目的房企来说，为资金方面的压力提供解决方案，是推动此类项目后续良性发展的重要前提。

调控大背景下 私募助房企“过冬”

全自持项目的出现，可以说是国家对于房地产行业调控的一个缩影，而在当下的背景环境下，房地产企业如何解决资金问题？

“房地产企业无论大小，融资的方式无非三种——金融机构融资、二级市场融资和预售款”，成斌指出：“可以明显感觉到中小房地产企业近期融资需求极大，融资成本也在提高”。

站在乾立基金这样一家专业房地产私募的角度来看，如何推进相关业务以支持中小房地产企业的发展？成斌认为，可以从两个角度出发：

首先，是通过设立并购基金，参与到一些股权并购或在建工程转让项目，帮助一些中小房地产企业应对挑战。

此外，对于房地产企业可能遭遇的现金流问题，乾立基金可以提供融资和并购方面的帮助，不仅仅是传统的债权，甚至包括一些存量资产并购等领域，乾立都会参与其中。

“房地产行业没有卖不出去的房子，只有熬不过去的冬天”，成斌坦言，目前行业所面对的“暴风雨”确实很强烈，行业可能将会经历洗牌。而作为这个行业中的一员，无论是对大型还是中小型房企，乾立基金将会在投后管理等方面继续精耕，以新策略来更好的服务各方合作伙伴。