【投教科普】房地产信托贷后监管措施有哪些？

以风险管理为核心，通过一定的组织形式、方法制度、人员配备等，对贷款本身、借款人、担保等因素进行跟踪检查分析，及时发现贷款存在的问题并采取相应的管理措施，以达到防范、控制和化解贷款风险，提高信贷资产质量的目的，实现资金封闭监管。

房地产开发过程中的可变因素较多，可能在审批授信时状态良好，但由于行业政策变动、开发计划变动、资金回款变动等影响，会引起较大不利变化。通过贷后监督管理措施可以发现其中存在的问题，并及时反馈给贷款人，督促、帮助借款人改善经营管理、提高效益，从而保障信贷资金的安全回收。本文将重点整理常见的房地产贷后监管措施，为各位介绍其具体的流程和方法，这些主要包括经营管理监管、现场监管、资金监管、开发节点考核、资金归集和动态抵押率控制。

一、经营管理监管

监管目的：

1、对对外担保、对外融资、对外投资、重大资产出售、重大文件签署等重大事项进行监控，实现对项目公司重大事项的控制。

2、通过了解项目年度预算，分析项目经济效益和还款能力的变化状况和趋势，保证项目公司的正常经营。

具体措施：

1、向项目公司委派董事、财务主管等。

2、对公司重大事项拥有一票否决权 。

3、预留指定人员印鉴。

4、监管项目公司证照、印鉴（公司的公章、法人章、财务专用章、营业执照、房产证等相关证照以及银行U-KEY、支票等重要凭证）。

5、委托表决权的转让，实现受托人对项目控制权。

二、现场监管

信托公司指定人员进入项目公司，通过查阅各类财务报表、文件档案、原始凭证和规章制度等资料，核实、检查和评价项目公司报表的真实性和准确性，以及经营状况、风险管理和内部控制的完善性。同时对项目工程建设进度、预售情况等进行实时监督，确保工程资金专款专用以及项目开发按照已定正常推进。

三、资金监管

监管目的：

资金监管的目的是监管资金流通的各个环节，按照精细化管理原则，从资金使用到货款回笼各环节都需进行检查监管,要求按贷款合同规定的用途使用贷款，是否有无挤占挪用现象，资金活动有无异常变动，项目销售货款是否进入指定账户等等。

在地产信托贷款中资金监管分为信托贷款资金的监管与销售回款的监管，在资金用途上根据合同要求开发商一般只能用于支付土地款、项目开发建设、偿还股东借款、偿还金融机构贷款本息等。在项目销售回款上要求开发商将销售回款放入指定监管账户，由信托公司进行监督，用于后续的工程建设或者偿还信托贷款。

信托公司对项目公司开立的所有账户拥有查询权限,可随时查询项目公司账户变动情况，对于存放信托贷款的账户与销售回款的账户进行严格监管。

具体措施：

1、项目公司在银行开立资金监管账户,并预留法人章、财务专用章、信托公司指定人员人名章作为划款的预留印鉴，同时预留银行U盾。

2、资金支付超过某一约定金额时,由经办人员发起资金支付申请,信托公司指定人员审核资金用途与相关凭证后，若符合合同要求，审核同意后方可对外转账。

3、定时查阅项目公司账户余额、银行流水、转账凭证、财务报表等。

4、要求购房人将首付款、银行将按揭尾款汇入监管账户，定期检查销售进度与账户余额是否匹配，保证每笔销售回款都进入监管账户。

四、开发节点考核

信托公司与项目公司协商签订对赌协议,对项目开发进度进行规定, 如果违反协议中的规定,信托公司可以要求项目公司提前偿还本金和收益,如项目公司在此情况下不能履行提前还款义务,信托公司可直接对相关资产进行处置。

开发节点考核主要有土地挂牌时间、土地权证办理时间，四证齐全时间，预售时间等进度进行考核。信托公司应要求项目公司编制详细的不动产权证办理时间进度表、开发建设进度表、经营计划报告、项目现金流量预测表向信托公司进行备案。

五、资金归集计划

为降低信托风险，信托公司可以要求开发商在信托计划到期日前的某几个时间节点分别归集信托贷款本金总金额的一定比例，如20%、30%、50%等，提前沉淀资金，降低到期一次性偿还本金的压力与风险，也是信托风险控制措施和贷后管理措施的一种。

六、动态抵押率控制

对于在建工程抵押的房地产信托融资中，在项目取得预售证后，信托公司应该保证抵押物充足的条件下，实行先交纳保证金，进行解押一套，销售一套的措施,保证及时回款;也可置换同等价值的抵押物，保持贷款规模与抵押物评估值的动态抵押率在合理范围之内，满足公司抵押率相关要求。

结束语

完善贷后管理，不仅能控制资产质量，更能控制风险，是防止不良贷款发生的重要一环。一方面，通过贷后管理有利于把风险主动控制在信托公司可接受的范围内，另一方面，贷后管理也有利于发现自身在经营、审批、管理中存在的问题与薄弱环节。一个高效完善的贷后管理能帮助我们有效化解风险、减少损失，降低不良贷款的回收率，保证贷款的安全性。

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