【投教科普】房地产投资信托基金（一）

债券型房地产投资信托基金

一、交易结构

债券型房地产投资信托基金又可以称为信托受益权凭证型房地产信托基金，具体是指开发商将其持有的能够产生稳定现金流的经营性物业委托给信托公司进行管理和处分，由信托公司以经营性物业产生的现金流为支撑，在银行间债券市场向投资者发行信托受益权凭证，开发商或其他指定的第三方可于信托期限届满时回购信托受益权凭证。信托公司可以设计结构化信托产品，优先级信托受益权凭证向投资者发行，次级信托受益权凭证由物业持有人持有。

基本交易结构图如下：

二、业务模型辨析

中国人民银行于2009年起草了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法（征求意见稿）》（简称“央行版REITs”），准备在银行间债券市场以信托受益券的形式试点发行房地产投资信托基金，不过由于房地产宏观调控政策升级，该试点工作被暂停而没有推进。央行版REITs实质为在银行间市场发行受益券的方式进行转让，且受益券为固定收益产品；次级受益权由委托人全部持有，且在受益券存续期间不得转让。委托人或第三方在信托受益券到期时负有按照合同约定收购受益券的义务，且应对受益券的收益水平提供流动支持。

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