【投教科普】房地产投资信托基金（四）

有限合伙型房地产信托基金

一、交易结构

有限合伙型房地产信托基金是指信托公司以信托项下信托资金认购有限合伙基金的有限合伙份额，由有限合伙基金管理人认购普通合伙份额，再由有限合伙基金综合运用多样化投融资方式参与房地产项目的开发经营。

有限合伙基金的有限合伙份额由单一信托或集合资金信托计划认购，普通合伙份额由有限合伙基金的管理人认购。

普通合伙人主要职责在于经营管理有限合伙基金，因此普通合伙份额比例通常较低(比如1%)；有限合伙人的主要职责在于其对有限合伙基金的出资，其不参与有限合伙基金的日常经营管理。

普通合伙人(基全管理人)通常是由信托公司专门成立基金管理人担任，也可以由与信托公司合作的其他第三方担任基金管理人。

基本交易结构如下图：

二、业务模式辨析

有限合伙基金应当由有限合伙基金应当由2个以上50个以下合伙人设立,因此认购有限合伙份额的信托不能超过49个。

由于认购有限合伙份额的信托项下资金是向投资者募集的,因此这里需要注意的问题是50个合伙人上限是否需要在信托端“打通计算”,即是否需要将信托项下投资者作为实质合伙人来合并计算合伙人数。

据目前的法律法规和监管政策,股权投资企业需要对最终投资者进行打通计算,对于有限合伙房地产基金并无相关规定。

有限合伙基金可以通过多样化的投融资方式参与到房地产项目的开发经营，多样化的投融资方式包括股权、债权、买入返售等方式。这里需要提示注意一个问题,由于合伙企业没有贷款业务资格,因此有限合伙基金不能直接向房地产企业发放贷款,业务实际中一般通过委托银行等有贷款业务资格的金融机构向房地产企业发放委托贷款。

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